Vous aimeriez acheter une maison à rénover ? Une ancienne bâtisse pleine de charme et de caractère que vous pourriez remodeler à votre goût ? Certaines personnes préfèrent prendre le temps de tout transformer, pour créer un domicile à leur image. Et l’un des avantages majeurs est que le prix de vente d’un bien à rénover est plus accessible. Considérant la quantité de travaux à effectuer, vous pouvez aisément négocier le tarif à la baisse avec le vendeur.
Toutefois, la réflexion n’est pas aussi simple. Vous devez aussi tenir compte d’un certain nombre d’éléments avant de prévoir un tel investissement. Notamment, il faut considérer l’ampleur et le coût des rénovations, la durée des travaux, le financement de votre logement actuel avant d’emménager le nouveau, etc. Tous ces éléments pèsent forcément dans la balance. Afin de vous aider à faire le point, voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison à rénover.
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Analyse des coûts : faites des calculs précis
Premièrement, un calcul des coûts s’impose. Pour déterminer ce que vous coûtera une maison à rénover, il faut procéder par étapes.
Tout d’abord, faites une évaluation approfondie de l’état du bien. Soyez rigoureux dans cette estimation, qui doit inclure tous les matériaux, les équipements et la main-d’œuvre – aussi bien la vôtre que celle des professionnels que vous embaucherez. Sur cette base, additionnez le coût total estimé des rénovations et le prix d’achat de la maison.
Ensuite, soustrayez ces coûts de la valeur marchande probable de la maison après rénovation. Pour estimer ce futur prix de vente, basez-vous sur les prix de l’immobilier comparables dans le voisinage.
Puis, déduisez 5 à 10 % supplémentaires pour les extras que vous déciderez d’ajouter en cours de rénovations, pour les imprévus à régler et pour l’inflation. Vous obtiendrez ainsi votre plus-value à la revente.
Demandez une inspection avant de confirmer votre offre d’achat
En outre, il est essentiel que le contrat immobilier comprenne une clause d’inspection. Il est hors de question d’investir dans un bien à rénover sans une expertise professionnelle préalable. Au mieux, l’inspection vous assurera que la maison est un bon investissement ; au pire, elle vous évitera de mauvaises surprises et vous permettra de retirer votre offre à temps.
Souvent, vous rencontrez une situation intermédiaire. L’inspecteur documente les problèmes majeurs, et vous pouvez utiliser ses conclusions dans votre négociation avec le vendeur. Notamment, elles vous servent d’arguments pour l’inciter à payer les réparations critiques ou à revoir le prix de vente à la baisse.
En pratique, si la maison nécessite d’importantes améliorations structurelles, la plupart des experts immobiliers recommandent de ne pas l’acheter. En effet, les réparations majeures sont généralement invisibles et augmentent rarement la valeur de la maison. Du moins, la hausse n’est pas suffisante pour compenser le coût des rénovations. Concrètement, ces réparations majeures incluent la remise à neuf de la plomberie et du système électrique, l’amélioration des fondations et les travaux importants sur le toit et les murs.
De plus, il s’avère parfois qu’une bâtisse trop délabrée ne puisse pas être rénovée sans une démolition au préalable. Soyez donc vigilant.
Choisissez une maison à rénover qui prendra facilement de la valeur
Ensuite, nous vous conseillons d’acheter un bien dont les rénovations seront rentables. En d’autres termes, choisissez un projet dont l’investissement sera largement rentabilisé au moment de la revente.
Comme expliqué plus haut, les maisons idéales à rénover sont celles qui nécessitent principalement des améliorations cosmétiques. Par exemple, les retouches de peinture, les réparations de cloisons sèches et la réfection des sols coûtent généralement beaucoup moins cher que ce qu’elles rapportent en valeur marchande. De nouveaux luminaires, portes, fenêtres et revêtements, ainsi que des cuisines et des salles de bains rénovées, sont également des améliorations lucratives.
Dans la même idée, installer de nouveaux volets roulants sur mesure est particulièrement rentable. Il s’agit d’une amélioration relativement abordable, qui impacte aussi bien l’aspect esthétique de la maison que ses performances énergétiques. Deux critères très importants pour les acheteurs. En optant pour des volets roulants en PVC ou en aluminium injecté de mousse, vous obtiendrez la meilleure isolation. Et pour une valeur accrue, pensez également au modèle électrique, qui offre un confort supérieur.
Entre rénovations structurelles et esthétiques : trouvez un compromis
Par ailleurs, certaines améliorations sont à mi-chemin entre des rénovations structurelles et esthétiques. On pense notamment aux travaux extérieurs pour harmoniser la maison avec celle des voisins, à la transformation de la salle de séjour en grand espace ouvert, ou encore à l’ajout d’une chambre supplémentaire.
Le souci est que ces projets coûtent souvent autant voire plus cher que ce qu’ils rapportent à la revente. L’exception à cette règle est l’ajout d’une salle de bain ou de toilettes séparées, qui peut valoir deux fois plus que son coût.
Pour pallier ce problème, une solution est d’intégrer des améliorations cosmétiques à une réparation structurelle. Cela permet d’augmenter la valeur d’une maison à rénover. Par exemple, si vous remplacez le toit, profitez-en pour y intégrer un puits de lumière. De même, lorsque vous rénovez une façade décrépie, installez une grande baie vitrée au lieu d’un mur opaque ou d’une fenêtre simple.
Cependant, attention à ne pas améliorer trop d’éléments. Pour une valeur de revente maximale, les investissements de rénovation ne doivent pas augmenter la valeur de votre maison de plus de 10 à 15 % par rapport au prix de vente médian des autres maisons de votre région. Dans le cas contraire, il vous sera très difficile voire impossible de la revendre.
Bricolez vous-même autant que possible
Pour finir, quelle que soit la rénovation nécessaire, elle est généralement plus rentable lorsque les propriétaires la réalisent eux-mêmes. Cela demande du temps et certaines compétences, mais c’est l’option la plus intéressante financièrement.
Ainsi, une maison à rénover convient surtout aux personnes qui sont prêtes à s’investir personnellement. Bricoler vous-même, si possible avec l’aide de vos proches, vous permettra d’économiser beaucoup d’argent. De cette façon, vous conserverez un maximum des bénéfices liés à l’augmentation de la valeur de votre maison.
En résumé, si vous n’avez pas les moyens de vous offrir une maison en bon état mais avez le temps et les compétences nécessaires pour en rénover une, ce projet pourrait vous convenir.
